서울시가 서울의 도시화와 급성장 과정에서 시가지의 외연적 팽창으로 발생된 교통 혼잡과 미세먼지, 개발 가용지 고갈 등의 도시문제를 동시에 해결하고 도심 내 부족한 어린이집, 주차장, 공공주택 등을 확충해 도심을 활성화하기 위한 도시계획 전략으로 ‘역세권 활성화 추진계획’을 27일 발표했다. 올 하반기 7호선 공릉역 주변 등 5개소에서 시범사업에 들어간다.

핵심은 직주근접이 가능하고 대중교통 인프라가 집중돼 살기 좋은 서울시의 역세권을 중심으로 주거‧비주거 기능이 결합된 입체적인 복합개발을 통해 ‘컴팩트 시티’를 만드는 것이다.

컴팩트 시티는 역세권 인근의 토지를 집약적‧입체적으로 이용해 도시기능과 거주를 공간적으로 집약한 도시공간구조를 지칭하는 개념이다.

시가지 조성과 지하철 등 대중교통 인프라 건설이 동시에 이루어지지 못하다 보니 그동안 역세권의 종합적인 육성‧관리나 이를 위한 실현수단은 상대적으로 미흡한 측면이 있었다. 이런 이유로 실제 역세권은 여전히 저이용‧비활성화되어 그 잠재력을 충분히 활용하지 못하고 있는 실정이다. 역에 인접할수록 노후건축물과 차량통행이 불가능한 필지 비율이 높은 역세권도 다수다. 또, 역세권은 지가 대비 낮은 용적률로 인해 지가가 상대적으로 저렴한 이면부 위주로 신규개발이 이뤄지고 있다.

구체적인 방법론으로 역세권에 입체적‧복합적 민간개발을 유도한다. 용도지역 상향으로 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 공공기여로 받는 방식이다. 이때 공공기여는 공공 임대시설이나 문화시설, 공용주차장 같이 지역에 꼭 필요한 시설로 받고, 지역의 입지특성에 따라 다양한 시설을 적절한 비율로 조성한다. 민간사업자는 사업성을 높이고, 공공은 지역에 필요한 생활SOC를 확충할 수 있는 윈-윈 전략이다.

이번 계획에서 역세권의 정의는 지하철, 국철, 경전철 등의 역 승강장 경계로부터 반경 250m 이내에서 블록구역으로 설정된 지역을 말한다. 현재 서울시내에 총 307개 역세권이 있으며, 역세권 총 면적은 서울시 시가화 면적의 약 15%를 차지한다.

서울시는 ‘역세권 중심 컴팩트 시티’를 실현하기 위한 구체적인 방안을 담은 ‘역세권 활성화 추진계획’을 이와 같이 발표하고, 금년 하반기에는 시범사업을 시행하고, 내년 이후 확대 시행에 들어간다고 밝혔다. 역세권이 ▲일자리가 많고 ▲일상생활에 필요한 시설이 있고 ▲대중교통 이용이 편리한 시민생활의 중심이 될 수 있도록 한다는 목표다.

이번 계획은 시가 작년 12월 발표한 ‘공공주택 8만호 추가공급 계획’ 중 도심 내 주택 공급 확대를 위한 세부전략이기도 하다.

서울시는 잠재력과 가능성에 비해 저이용‧비활성화 되고 있는 역세권에 주목, 외연적 팽창이 아닌 컴팩트 시티로 서울의 공간구조를 재편함으로써 도시문제 해결과 도심활성화 효과를 동시에 거두고, 역세권의 활력을 서울 전역으로 확대해 나가겠다고 밝혔다.

역세권을 활성화한다는 점에서는 시가 지난 2016년부터 역점적으로 추진하고 있는 ‘2030 역세권 청년주택’과 유사하지만, 역세권 청년주택사업이 공공, 민간임대주택 위주의 공급 방식이라면, 이번 역세권 활성화 계획은 각 역세권 특성과 여건에 따라 주택뿐 아니라 오피스, 상가 등 맞춤형으로 사업을 추진할 수 있다는 점에 차별화된다.

역세권 활성화사업은 역세권에서 3가지 조건을 모두 만족하는 곳에서 시행할 수 있다. 대상지의 용도지역을 상향해주고 증가하는 용적률의 50%를 공공기여로 받아 지역에 필요한 시설을 확충한다.

역세권 활성화사업은 용도지역 변경을 통해 증가하는 용적률을 사업의 추진동력으로 활용하는 만큼, 용도지역 취지에 부합하지 않거나 역사도심 같이 상위계획상 지역보존이 필요한 곳은 사업 대 상지에서 제외된다.

▲ '역세권 활성화사업' 대상지 요건 모두 충족해야 한다

용도지역 변경은 역세권 유형과 사업대상지별 입지특성에 따라 최대 3단계까지 상향될 수 있다. 시는 지역균형발전과 역세권 현황기준 등을 종합적으로 고려해 위원회 심의 등을 거쳐 용도지역 상향 범위를 차등 적용한다는 계획이다.

공공기여로 확보하는 시설은 실제 지역에 필요한 기능이 입지할 수 있도록 사업지의 입지특성을 반영해 확정한다는 계획이다. 예컨대, 업무중심지의 경우 임대오피스를, 상업중심지는 임대상가와 공용주차장을 우선적으로 확보하는 방식이다.

서울시는 역세권 활성화 사업의 조기정착을 위해 SH공사와 함께 올 하반기 7호선 공릉역 역세권 등 5개소에서 역세권 활성화 시범사업을 추진한다.

공릉역 시범사업지는 제3종일반주거지역에서 근린상업지역으로 용도지역을 변경 등을 통해, 공공임대주택‧상가, 공용주차장, 생활SOC 등 지역 필요시설을 확충하고, SH공사의 컨설팅과 민간사업자 협의를 통해 7월부터 사업계획안 수립에 들어가 도시관리계획 및 사업계획 결정 → 착공 → 준공 순으로 진행될 예정이다.

공릉역 역세권을 제외한 나머지 4개 시범사업지는 검토 중이며, 자치구와 연계한 공모방식을 통해 상대적으로 저개발된 강북 지역 역세권 등 역세권 활성화의 파급효과가 클 것으로 기대되는 지역을 중심으로 선정할 예정이다. ‘2030 서울 생활권계획’에 따라 각 자치구별로 배분된 신규 상업지역 물량을 역세권 활성화에 활용하는 계기가 마련될 것으로 기대된다.

▲ 공릉역 활성화사업 시범사업 대상지 위치도

서울시는 작년 확정한 ‘2030 서울 생활권계획’에서 2030년까지 상업지역 총 192만㎡를 신규지정하고, 이중 70% 이상을 상대적으로 소외됐던 동북권‧서남권 등에 집중 배분해 지역불균형을 해소한다는 계획을 밝힌 바 있으며, 각 자치구별로 신규 상업지역 물량을 배분한 상태다.

한편, 서울시는 일찍부터 시가지의 외연적 팽창이 아닌 ‘컴팩트 시티’로의 공간구조 재편의 필요성을 인식, 단계적으로 정책의 토대를 다지면서 이번 계획을 숙성시켜왔다. 서울시 최초의 도시기본계획인 ‘2000 도시기본계획’부터 ‘2030 서울플랜’에 이르기까지 역세권 중심의 공간구조 재편을 지속적으로 강조해왔다. 서울시 도시계획의 철학과 가치를 집대성한 ‘서울 도시계획 헌장’에서도 역세권 중심의 직주근접 도시를 지향하고 있다.

권기욱 도시계획국장은 “직주근접은 서울시 도시계획의 큰 방향 중 하나로, 시민들이 살기 좋은 역세권을 중심으로 컴팩트 시티를 실현해 살기 좋은 역세권 근처에 생활SOC를 확충해 나가겠다. 동시에 교통, 미세먼지 등 도시문제를 해결하고 밤이면 유령도시처럼 텅 빈 도심을 활성화하겠다. 일자리도 늘어나고 균형발전도 도모하는 1석 5조의 사업이 될 것으로 기대한다”며, “특히 이번 계획이 도심 내 부족한 주택 공급을 늘려 서울의 주거안정을 도모하고 서울 전역의 지역 균형발전에도 기여할 것으로 보인다”고 말했다.